Bu konuyu değerlendirirken bölgesel olarak bakıldığında sanayi arsası fiyatlarını etkileyen yirmiden fazla faktör bulunur. Ancak söz konusu Türkiye ile Avrupa’daki sanayi arsalarının karşılaştırılması olduğunda fiyatlara etki eden temel değişkenlere bakmak gerekir. Sanayi arsası fiyatlarına etki eden faktörleri ele alırken ilk olarak sanayinin sözü edilen ülkelerde nasıl yapılandığına bakmak gerekir. Avrupa’daki sanayi yapılaşması ile Türkiye’deki sanayi yapılaşması arasındaki en önemli fark, Avrupa’daki sanayi yapılaşmasının bölgesel olarak dağılmasıdır. Bu sebeple hemen hemen her köyün ünlü bir sanayi kuruluşu bulunmaktadır. Ayrıca bu sanayi kuruluşları için gerekli olan yan sanayide bu kuruluşların etrafında konumlanmaktadır. Diğer bir deyişle köy kendi arz ve talebini oluşturmaktadır ve köy bazındaki talebin düşük olması arsa fiyatlarının da ucuz olmasına sebep olmaktadır.
Bir bölgede sanayi üretimi yapabilmek için bu bölgede aranması gereken bazı gereklilikler vardır. Bunlar:
-Çalışan bulma durumu
-Hammaddeye ulaşım
-Lojistik maliyetler
Yukarıda bahsedilen 3 konuda pozitif değerler sağlandığı zaman o bölgede sanayi üretimi yapılabilmektedir. Avrupa’da da ülkemizde olduğu gibi bu kriterleri sağlayan ve organize sanayi bölgesi olarak tanımlanan alanlar bulunmaktadır. Fakat köy çevresinde bulunan sanayi bölgelerinde de bu kriterler sağlanabildiği için sanayi alanları bölgesel olarak dağılmıştır.
Avrupa yaygın bir ulaşım ağına sahip olduğu için, Türkiye’de üretim yapılamayacak yerlerin Avrupa’daki muadilleri çok büyük fabrikalara ev sahipliği yapabilmektedir. Türkiye’de ise sanayi belli bölgelerde yoğunlaşmış durumdadır. Bu bölgeler:
-İstanbul’un çevresi
-Bursa’nın çevresi
-İzmir’in çevresi
-Ankara’nın çevresi
-Gaziantep’in çevresi
-Konya ve Adana bölgesi
Yukarıda belirtilen bölgelerden en yoğun olanı İstanbul ve çevresidir. Marmara Bölgesi ve çevresi Türkiye’deki sanayi bölgelerinin yaklaşık %60’ına ev sahipliği yapmaktadır.
Bu noktadan bakıldığında Türkiye’deki sanayi arsası fiyatları aslında Avrupa’dan daha pahalı değildir, hatta aksine çok daha ucuz olduğu yerlerde vardır ama Türkiye’de sanayi üretimi yapılmak istenecek bölgelerdeki sanayi arsası fiyatları, Avrupa’ya kıyasla çok daha pahalıdır. Avrupa’da sanayi arsası m2 fiyatları 10 € ile 300 € arasında değişmektedir. Fakat fayda/maliyet bakımından tercih edilen arsalar genellikle 50 € seviyelerindedir. Tercih edilen bu arsaların Türkiye’de karşılık gelecek bölgelerdeki arsa fiyatları yaklaşık 300 € seviyelerindedir. Burada önemli olan nokta şudur ki arsa fiyatları yatırım konusundaki tek belirleyici kriter değildir.
Türkiye’de talep gören bölgelerdeki arsa fiyatlarının Avrupa'ya kıyasla yaklaşık 6 kat daha pahalı olması bu bölgelerde yapılacak üretiminde bu denli pahalı olduğu anlamına gelmemektedir. Çünkü Türkiye sanayi arsası tarafındaki fiyat farkını inşaat maliyetleri bakımından kapatmaktadır. Yapılacak yatırımın toplam maliyetini oluşturan en önemli 2 madde arsa fiyatı ve inşaat maliyetidir. Bazen Avrupa’dan Türkiye’ye gelen sanayiciler ve yatırımcılar sadece arsa fiyatları üzerinden karşılaştırma yaptıklarında fiyatların yüksekliği konusunda şaşırabilmektedirler. Karşılaştırma yapılırken inşaat maliyetleri de hesaba katılarak karşılaştırma yapılmalıdır. Örneğin; Fransa’da ihtiyaca uygun bir fabrika binası m2 inşaat bedeli yaklaşık 780€ ile 1800€ arasında bir fiyata inşa edilebilir, fakat Türkiye’ye baktığınız zaman bu fiyatlar yaklaşık 260€ ile 420€ arasında değişmektedir. Türkiye’nin fabrika inşaat maliyetlerinde avantajlı olmasının sebeplerinden biri de işçilik fiyatlarının ucuz olmasıdır. Bu sebeple Türkiye’de talep gören sanayi bölgelerinde yapılaşma genellikle çok katlıdır. Arsa fiyatları yüksek olduğu için inşaat aşamasında katlı yapılar tercih edilir. Avrupa’da ise işçilik fiyatları yüksek olduğu ve arsa fiyatı Türkiye’ye kıyasla daha ucuz olduğu için büyük ve ucuz arsalarda daha hızlı inşaatlar tercih edilir. Buna rağmen inşaat maliyetleri açısından aradaki fark Avrupa’da ciddi anlamda yukarıdadır.
Bu sebeple danışmanlık hizmeti verdiğimiz sanayici müşterilerimize Avrupa’da bulunan fiyatı uygun sanayi arsaları hakkında şunlara dikkat etmelerini öneriyoruz:
-İnşaat Maliyeti:
Arsa fiyatı ele alınırken yapılacak inşaat maliyeti de mutlaka göz önünde bulundurulmalı.
-Bölgede Çalışan Bulma Durumu:
Arsanın bulunduğu bölgede çalışan bulmak konusuyla ilgili bir problem var mı kontrol edilmeli.
-Hammadde Ulaşımı:
Bahsedilen bölgede hammaddeye ulaşımla ilgili bir problem var mı kontrol edilmeli.
-Lojistik Maliyetler:
Bahsedilen bölgede lojistik maliyetler, yapılacak üretime uygun mu kontrol edilmeli.
-Diğer:
Bahsedilen bölgede yılda kaç gün üretim yapılabiliyor ve altyapı anlamında hangi imkanlara sahip kontrol edilmeli.
Sanayi arsası satın almadan önce yukarıda bahsedilen başlıklar kesinlikle kontrol edilip öyle karar verilmelidir. Aksi takdirde sanayici tarafından yapılan satın alım sonrası hayal kırıklığı yaşanma olasılığı yüksektir.
Comments