Bu konuyu değerlendirilirken öncelikle sanayi arsasının OSB içi ve OSB dışı olarak ayrılması gerekmektedir. Bu ayrıma göre incelenmesi gereken konular değişiklik göstermektedir fakat birçok konu iki senaryo için de aynıdır.
1)Arsanın şekli:
Arsanın şekli, üzerine yapılacak binayla ilgili belirli kısıtlamalar getirmektedir. Dolayısıyla şekli bozuk bir arsa, şekli düzgün bir arsaya göre yaklaşık %30 oranında daha az fiyatlanabilir. Bu fiyatlamada arsanın konumu da önemli bir niteliktir.
2)Kot Farkı:
Arsa üzerinde yapılmak istenen üretim, tek katlı bir binada yapılmak isteniyorsa, kotlu bir arsa size ekstra maliyetler getirebilir. Eğer arsa üzerinde maksimum kapalı alan kullanılmak isteniyorsa bu durumda da kot farkı olan arsalar size daha uygun olabilir.
3)Şerh ve Tahkikat:
Arsa yukarıdaki 2 aşamadan geçirildikten sonra yapılması gereken, arsanın tapusu üzerinde bulunan şerh, yan haciz ve ipotekler incelenmelidir. Tapu tahkikat alma süreci geçmişe kıyasla günümüzde oldukça hızlı gerçekleşmektedir. Mülk sahibi web tapu sistemi üzerinden yaklaşık 5 dakikalık bir işlem sonucunda bu tahkikatı elde edilebilmektedir. Dolayısıyla tapu tahkikat talep edilip, bu tahkikat üzerinde bulunan şerh ve beyanların dikkatlice incelenmesi gerekmektedir. Burada bulunan her beyan ve şerh birer problem değildir fakat bazı durumlarda süreci zorlaştırabilir. Örneğin; karayollarının daha önce yaptığı bir kamulaştırma ile koyduğu ve daha sonra kaldırmadığı bir şerh tapu sırasında problem yaratabilir. Dolayısıyla tahkikat üzerindeki bilgilerin dikkatlice incelenmesi, satış öncesi kaldırılıp kaldırılamayacağı ya da oluşturacağı risklerin önceden öğrenilmesi ve buna göre hareket edilmesi gerekmektedir. Özellikle kredi kullanılacaksa, kredi süreçleri için harcanan zamanın boşa gitmiş olmaması için bu konu çok önemlidir.
4)OSB Yönetimiyle Görüşme (Arsa OSB İçindeyse):
Satın alınacak yer OSB içindeyse OSB yönetimi ile görüşülüp, bu parsel ile ilgili güncel imar durumu kontrol edilmeli, yönetime parsel üzerinde yapılmak istenen (üretim, depolama vs.) işlemler anlatılmalı ve bu parsel üzerinde yapılıp yapılamayacağı bilgisi alınmalıdır. Eski mülk sahibinin OSB’ye verdiği taahhütler varsa bu taahhütler ile ilgili bilgi alınmalıdır. Çünkü OSB yönetmeliğine göre yeni parsel sahipleri eski parsel sahiplerinin verdiği taahhütlerden birebir sorumludur. OSB içinde bulunan arsa için bu bilgiler alındığında arsanın yasal durumlarıyla ilgili hemen hemen öğrenilmesi gereken her şey öğrenilmiş olur.
Satın alımı düşünülen arsa OSB dışında ise takip edilmesi gereken süreç biraz daha uzundur.
4) Arsa OSB Dışındaysa:
a)Belediyeyle Görüşmeler:
Öncelikle ilgili belediyeden arsanın imar durumu ile ilgili son durum öğrenilmelidir. Böylece arsa üzerine yapılabilecek bina ile ilgili belli oranda fikir sahibi olunabilir. Fakat ne yazık ki bu bilgiler belediyelerde OSB’de olduğu gibi netlik taşımazlar ve yoruma açıktırlar.
b)Diğer Devlet Kurumları:
Parselin belediye dışındaki devlet kurumlarıyla ilişkileri olabilir. Bunların bir kısmı belediyeye yansır. Teoride tamamının yansımış olması gerekmektedir fakat görev ihmalleri sebebiyle bazıları belediyeye yansımamış olabilir. Bunların araştırılması önemlidir. Örneğin; parsel belediyenin bağlı bulunduğu sular idaresinin bir barajının koruma havzası içinde kalıyor olabilir ya da parselin üzerinden elektrik dağıtım hattı geçebilir, her zaman fiziki olarak geçmesi gerekmez, plan üzerinde geçse de satın alınacak parsel bu kısıtlamalardan olumsuz yönde etkileniyor olabilir. Anıtlar kurulu tarafında, parselin altında bulunan bir tarihi eser olabilir. Orman bakanlığında bu alan orman alanı olarak gözüküyor ve belediyeye bildirilmemiş olabilir. Karayolları bu parselin belirli bir kısmını kamulaştırmak için hareket ediyor ve bunu belediyeye bildirmemiş olabilir. Bu ve bu gibi devlet kurumlarından bilgi alınması riski sıfıra indirmek adına önemlidir. Birçok mülk sahibi ve sanayici satın alım yaparken bu aşamaların hiçbirini incelemezler. Genelde yaklaşım, belediye ile görüşülüp belediyeden alınan bilgiler sonucunda satın alımı gerçekleştirip gerçekleştirmemek yönünde olur. Fakat şöyle örnek verebiliriz:
Türkiye’nin önde gelen organize sanayi bölgelerinden biri OSB kuruluş aşamasında parselin tamamını satın aldıktan bir gün sonra parselin üzerine orman bakanlığı tarafından “orman arazisidir” şerhi konulmuştur ve bu şerhi kaldırıp bölgeyi OSB haline getirebilmek için 10 yıldan fazla bir emek sarf edilmiştir. Dolayısıyla kabus görmektense en başında konuyu araştırarak ilerlemek ve riski sıfırlamak herkes için en doğrusudur. Burada bahsedilen alanlar sayıca çok gözükse de 1 haftalık bir araştırma sonucunda bütün gerekli bilgiler elde edilebilir.
5)Zemin:
Yukarıdaki aşamalar geçildiğinde geriye parselin zemin kontrolü kalır. Parselin zemini inşaat maliyetleriyle ilgili yatırımcıyı ciddi anlamda zarara sokabilir. Dolayısıyla satın alınacak her parselden önce bu parselin zemin etüdü yaptırılmalı, çıkan sonuç ise fabrika-depo inşaatı alanında uzman bir inşaat mühendisine gösterilip yorumu alınmalıdır. Aksi halde zemin iyileştirmeleri tahmin edilenden çok daha yukarıda çıkabilir. Bu parselin değerlendirildiği m2 birim fiyatından çok daha düşük bir fiyata değerlenmesi gerektiği sonucuna çıkar. Bizim gözümüzde bir sanayi arsası m2 fiyatını tespit ederken o arsanın inşaata hazırlık maliyetlerinin hesaplanan ortalama seviyelerde olması gerekir. Eğer parsel bunun üzerinde bir inşaata hazırlık maliyeti çıkartıyorsa bunun parsel fiyatından düşülmesi gerekir. Bunu tespit etmenin yolu da zemin etüdü ve konusunda uzman bir inşaat mühendisinin bu konuyu değerlendirmesidir.
6)Mimar, Mühendis, Gayrimenkul Danışmanı:
Yatırımcı tüm bu aşamalar sonucu elde edilen verilerle birlikte, mimarı, mühendisi ve gayrimenkul danışmanıyla bir toplantı yapmalıdır. Bu toplantıda bütün veriler ele alınarak konu detaylıca tartışılmalıdır. Mimar yatırımcıya, parsel üzerine yapılması planlanan kapalı alanın gerçekleşip gerçekleşemeyeceğini anlatabilecek kişidir. Parsel dışarıdan bakıldığında yapılmak istenen bina özelliklerini karşılıyor gibi gözükebilir. Örneğin; parselin üzerine çok katlı bir bina yapılmak isteniyor olabilir fakat binanın katlarına araç ulaşımıyla ilgili sorun olup olmayacağının cevabını mimar verebilir. İnşaat mühendisi yatırımcıya, yapılacak inşaatla ilgili, maliyetlerle ilgili bilgi verebilir ve istenen statik kabiliyetteki bir binanın parselin bulunduğu bölgeye yapılıp yapılamayacağı ile ilgili bilgi verebilir. Burada eski mülk sahibinin deneyimleri de çok önemli değildir çünkü her yeni deprem yönetmeliğinde bina zeminlerinde farklılaşmalar olabilir. Örneğin; 2018’de yayınlanan deprem yönetmeliği 2007’de yayınlanan deprem yönetmeliğine göre sıvılaşma alanında birçok farklılık barındırmaktadır. Dolayısıyla eski mülk sahibi 2017 yılında geliştirdiği bir proje üzerinden bir varsayımda bulunabilir ama bu varsayım güncel durumu karşılamıyor olabilir. Gayrimenkul danışmanı yatırımcıya, toplanan tüm bilgilerin totali üzerinden bir yorum yapabilir. Yapılmak istenen binanın bölge için uygun olup olmadığının kararını verir ve yatırımcıyı bilgilendirir. Yatırımcı da bu bilgiler üzerinden yapmak istediği projeyi yenileme ihtiyacı duyabilir. Sonuçta gayrimenkul ilk aşamada yatırımcının üretim-depolama ihtiyacına göre yapılsa da her zaman bir yatırımdır. Dolayısıyla bu yatırım yapılırken gelecekte bu gayrimenkulün satılmak istenebileceği, böyle bir durumda da karşılığında en iyi değerin alınmak isteneceği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu aşamada da gayrimenkul danışmanı yatırımcıya en detaylı bilgiyi verebilecek kişidir. Buradaki önemli nokta mimarın, inşaat mühendisinin ve gayrimenkul danışmanının konularında uzman (fabrika veya lojistik depo satışı, inşaatı vs.) kişiler olmalarıdır. Aksi halde alınacak bilgiler standart bilgiler olmaktan başka bir işe yaramayacaktır.
Bunların dışında değerlendirilmesi gereken diğer 2 konu ise arsada bulunan mevcut altyapılar ve parsel komşusunun kim olduğudur.
7)Mevcut Altyapılar:
Parsel inşaat öncesi öngörülen altyapıları karşılamıyor olabilir. Örneğin; elektrikle alakalı ihtiyaç karşılanamıyorsa, elektriğin bulunduğu yerden satın alınan parsele taşınması gerekebilir, bu da tahmin edilenden çok daha yüksek fiyatlara mal olabilir ve burada belli bürokratik engellerle karşılaşılabilir. Bunun dışında altyapısal anlamda doğalgaz eksikliği, kanalizasyon eksikliği yatırımcıya fabrikasını işletirken ek maliyetlere sebep olabilir.
8)Komşu:
Normal şartlarda sanayi parselleri yapılırken belirli bir yanaşma mesafesi ön görülür. Bunun sebebi komşu parselde gerçekleşebilecek yangın gibi durumlarda çevre parsellere sıçramasını engellemektir ayrıca itfaiye araçlarının da rahat hareket edebilmesini sağlar. Fakat bazı eski parsellerde bu yanaşma mesafeleri kapatılmış ve 2018 yılında gelen yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınmış, aktif bir şekilde üretim yapılıyor olabilir. Bu durumda orada yapılan üretimin ne olduğu önemlidir. Komşu parselde yanıcı parlayıcı üretim yapılıyor olabilir. Bu satın alınacak parselle ilgili bir güvenlik riski oluşturabilir ya da yatırımcı parselini sigortalamak istediğinde sigorta şirketi yan parselin yaptığı üretimi gerekçe göstererek yatırımcının parselinin üzerinden bulunan ürünleri, inşaatı, makineleri sigortalamayacağını belirtebilir.
Karmaşık gibi gözüken bu süreç uzmanlar tarafından takip edildiğinde oldukça bilgilendirici ve kolaydır. Eğer bir sanayi arsası alırken riski sıfıra indirmek istiyorsanız, bulunduğunuz bölgede almak istediğiniz sanayi parselinin durumuna göre bu aşamaların hepsinden muhakkak geçmeli ve çıkan sonuca göre kararınızı vermelisiniz.
