Sanayi Gayrimenkullerinde Değerleme Yöntemleri

Bu yazımızda standart gayrimenkul değerleme yaklaşımlarından ve sanayi gayrimenkullerinde değerleme işlemlerinin nasıl yapılması gerektiğinden bahsedeceğiz. Daha sonra da Akkay Ekibi olarak biz sanayi gayrimenkulü değerlemesini nasıl yapıyoruz onlardan bahsedeceğiz. Gayrimenkul değerleme yaklaşımları olarak bilinen 4 tip yaklaşım vardır.


1)Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:

Bu yöntemde gayrimenkulün bulunduğu bölgede mevcutta pazarlanan gayrimenkullerin ortalama pazarlama değerleri üzerinden bir karşılaştırma yapılır ve bu fiyatlar üzerinden iskonto uygulanarak değer tespit edilir. Aslında yapılması gereken şey çevrede bahsi geçen mülklerin satış değerlerinin toplanıp gerekli merciler aracılığıyla doğrulaması yapıldıktan sonra karşılaştırma yapılabilecek mülkleri belirleyip analiz etmektir. Karşılaştırma yaparken göz önünde alınması gereken unsurlardan bazıları finansman şartları, taşınmaz mülk hakları, satın alma sonrası yapılması gereken harcamalar, fiziki özellikler, mevki, ekonomik özellikler vs. yer almaktadır. Genellikle, değerleme firmalarının emsal karşılaştırma yöntemiyle yaptığı değerlemeyi pratikte incelediğimizde bu unsurlardan neredeyse hiçbiri göz önüne alınmadığını görmekteyiz. Bölgede hangi taşınmazın satış bilgisine ulaşılabilirse bunun üzerinden bir karşılaştırmaya gidilmektedir. Bu da bahse konu fabrika ya da lojistik deponun artı ya da eksi değerleri göz önünde bulundurulmadan bir satış değeri çıkarılmasına sebebiyet vermektedir. Örneğin, fabrikanızın içinde bulunan yangın söndürme sistemi, varsa vinçler, aydınlatmalar, trafo gücünüz vs gibi bir çok kalem fabrika değerinizi ciddi anlamda değiştirecektir.


2)Maliyet Yaklaşımı:

Maliyet yaklaşımı müteahhit yöntemi olarak da bilinir. Maliyet yaklaşımı, arsayı satın alıp, gecikmeden kaynaklı bir anormal gider olmaksızın yeni bir fabrika ya da lojistik depo inşa etmenin maliyetlerini veya aynı kullanımı elde etmek amacıyla eski bir sanayi gayrimenkulünün yeniden yapım maliyetlerini belirler. Arsa maliyeti toplam inşaat maliyetine eklenir. Değerleme firmaları tarafından maliyet yaklaşımı genellikle emsal satış bilgilerinin yetersiz olduğu durumlarda tercih edilir. Buradaki temel problem bu yöntem kullanılırken, firmalar tarafından yeteri kadar detayın hesaplanmaması ve maliyet olarak da “Çevre Şehircilik Bakanlığı Entegre Sanayi Tesisleri Yapı Yaklaşık Maliyeti” nin baz alınmasıdır. Bu maliyet, günümüzde gerçek inşaat maliyetlerine göre oldukça aşağıda kalmaktadır.


3)Gelir İndirgeme (Kapitalizasyon) Yaklaşımı:

Gelir indirgeme yaklaşımı ile gayrimenkule ait gelir-giderler dikkate alınarak net gelir hesabı yapılır. Bu net gelir üzerinden de bir indirgeme yapılarak gayrimenkule bir değer biçilir. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran uygulanarak ya da bir getiri, iskonto oranının belirli zaman içerisindeki gelirlere uygulanmasıyla yapılır. Bu yöntemde gayrimenkulün piyasa değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayandığından beklenti ilkesi ilgili yaklaşımın temek öğesidir. Beklenti süreci boyunca koşulların stabilize olacağı öngörülerek nakit akışının gerçekleşmesi beklenen gelecek dönemdeki olağan dışı koşullar bu yöntemin kullanılmasını güçleştirebilmektedir. Ayrıca diğer değerleme yaklaşımlardan maliyet ve emsal karşılaştırma yaklaşımını desteklemek, kontrol etmek için de kullanılabilir.


4)Proje Geliştirme Yaklaşımı:

Arsa değerlemeleri yapılırken emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanıldığı gibi bu yöntemde kullanılabilmektedir. Özellikle imar durumu ve yapılaşma koşulları net olan arsaların değerini belirlemek için kullanılan en uygun yaklaşımdır. Genellikle arsa değerlemelerinde emsal karşılaştırma yaklaşımına ek olarak, sağlamasının yapılabilmesi adına bu yaklaşım tercih edilebilmektedir.


Değerleme işlemlerinin uygulama kısmında yukarıda detaylarını verdiğimiz yaklaşımların her sanayi gayrimenkulü için tam olarak uygulanmadığını görürüz. Her şeyin tam yapıldığı senaryolarda dahi fabrika veya lojistik depo özelinde maliyet ve satış değerlerinde piyasaya göre farklar çıkmaktadır. Bunun sebebi hesaplanması gereken çok fazla kalem olması ve her kalemin ayrı ayrı kendi uzmanları tarafından hesaplanması gerekmesidir. Bizce bir sanayi gayrimenkulünün değerini belirlemek tabi ki zordur fakat imkansız değildir. Akkay olarak farklılaştığımızı düşündüğümüz nokta sanayi gayrimenkulü değerlemesini kendi geliştirdiğimiz özel yazılım aracılığıyla hesaplıyor olmamız.


Değerleme sürecini kendi açımızdan 3 parçaya ayırabiliriz:

İnceleme:

Öncelikle gayrimenkulün yerinde incelenmesi çok önemlidir. Fabrika veya lojistik deponun içindeki her şey artı ya da eksi değer oluşturacaktır. Bu sebeple o gayrimenkulde bulunan m2ler (asma katlar, sundurmalar, bina içi ofis alanları vs.) tespit edilmelidir. Her alanın ayrı ayrı tespit edilmesi şu açıdan önemlidir, örneğin fabrika içinde üretim alanında kullanılan üretim ofisleri ile fabrikaya bitişik ayrı bir ofis binasının, kullanım amaçları aynı olsa da değerleri aynı değildir. İnceleme eksiksiz bir şekilde tamamlanmalı, her detay atlanmadan göz önüne alınmalıdır.


Değerleme:

Değerleme kısmında önemli olan nokta, değerlenecek her kalem kendi uzmanları tarafından yapılan çalışmalar sonucu eklenmiştir. Örneğin, yangın sisteminin tipi, tasarım kriterleri, sistemin yapım yılı, yıpranma payı vs. gibi detaylar tamamen ayrı hesaplanarak maliyet kalemi olarak çıkartılır. Gayrimenkulün içinde hesaplanması gereken kalemler, her gayrimenkule göre değişkenlik göstermektedir. Bu yüzden her bir sanayi gayrimenkulü kendi içinde bir değerlendirilmeye tabi tutulmalıdır. Değerleme işlemi yazılım tarafından tamamlandıktan sonra uzman danışmanlarımız tarafından kontrol edilir. O günün bölge şartlarına göre eklenmesi ya da çıkarılması gereken ekstra detaylar son bir kez kontrol edilir ve değerleme işlemi onaylanır.


Raporlama:

Değerleme işlemi tamamlandıktan sonra sıra raporlama kısmındadır. Değerlemesi tamamlanan gayrimenkul bir rapora dönüştürülür. Bu raporda 10 ana inşaat kaleminin altında 43 alt kalemin fiyatları incelenebilir. Raporda, gayrimenkulün o günün şartlarıyla inşa edilse ne kadara mal olacağı ve binanın o günkü değer bilgisi yer almaktadır. Ayrıca, satış fiyatı, kiralama fiyatı, arsa fiyat, arsa fiyatının bölgelere göre 10 yıllık dolar ve türk lirası bazında değişimi, maliyet yaklaşımı ile satış fiyatı, kiralama yaklaşımı ile satış fiyatı, o gayrimenkulü tercih edebilecek sektörler, tahmini satış ve kiralama süreleri gibi birçok detayda yer almaktadır.


Bir sanayi gayrimenkulünün değerlemesi yapılırken standart değerleme yöntemlerinde hiçbir detay atlanmadan uygulanmalıdır. Buna rağmen, her sanayi gayrimenkulü kendi içinde farklı özellikler pozitif ve negatif yönler barındırmaktadır ve satış, kiralama fiyatı belirlenirken bu yönler atlanmadan göz önüne alınmalıdır. Hem alıcı-kiracı hem de satıcı-kiralayan tarafında en doğru değerin belirlenebilmesi için çok önemlidir.